1:海江田三郎 ★ 2015/10/25(日) 11:42:40.95 ID:???.net
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882
駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる 。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。
審議会が暴露した「真の2020年問題」
東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。それから約60年の時を経て、 日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。
中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。
東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。普段はあまり注目されないこの組織が、 いま不動産業界で話題の的となっている。
「都市整がパンドラの箱を開けた」
「都内のマンションの9割は23区内に建つが、都市整がそれら優良物件の大暴落を招く『戦犯』になる」
業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。
きっかけは約1年前。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。
審議会の正式名称は、東京都住宅政策審議会。
昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。
「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」
「一たびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展する」
答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。
そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。
さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。
そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、 プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。
もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、 ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。
しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。
たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。
「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)
その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。
このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」
要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。
首都圏郊外では200万円でしか売れない物件も
審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。
マンション住民でつくる管理組合が崩壊、それがきっかけでマンションの維持・管理が適切に行われなくなり、
マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。
聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。
東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。
約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。
駅からは徒歩5分圏内で交通至便。相場感覚では4000万円前後で売れると思っていた矢先、 「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。当然、修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。
どうしてかと調べてみたら、とんでもないことが起こっていた」(岡田氏)
駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる 。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。
審議会が暴露した「真の2020年問題」
東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。それから約60年の時を経て、 日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。
中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。
東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。普段はあまり注目されないこの組織が、 いま不動産業界で話題の的となっている。
「都市整がパンドラの箱を開けた」
「都内のマンションの9割は23区内に建つが、都市整がそれら優良物件の大暴落を招く『戦犯』になる」
業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。
きっかけは約1年前。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。
審議会の正式名称は、東京都住宅政策審議会。
昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。
「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」
「一たびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展する」
答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。
そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。
さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。
そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、 プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。
もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、 ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。
しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。
たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。
「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)
その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。
このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」
要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。
首都圏郊外では200万円でしか売れない物件も
審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。
マンション住民でつくる管理組合が崩壊、それがきっかけでマンションの維持・管理が適切に行われなくなり、
マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。
聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。
東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。
約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。
駅からは徒歩5分圏内で交通至便。相場感覚では4000万円前後で売れると思っていた矢先、 「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。当然、修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。
どうしてかと調べてみたら、とんでもないことが起こっていた」(岡田氏)
3:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:46:06.47 ID:cLE6lE5v.net
マンションのイスラム化にみえた
5:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:50:08.71 ID:ZXWsJ1gq.net
早く逃げたもの勝ち！
6:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:50:18.98 ID:4gW7kdxH.net
ババ抜きが始まった
7:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:53:29.23 ID:XZqHDKGT.net
三田の億ション
七億円の物件を二部屋買ったバカがいるらしいよw
8:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:57:30.96 ID:FJb8MJJ9.net
売れるからって、外国人なんかに売るからこうなる。
9:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:58:06.51 ID:Nb+EuEyB.net
こういう作文ってどこに需要あるの？
169:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 18:47:31.90 ID:qSPOwDbO.net
>>9
不安を煽って耳目を集める商売。
>>9
不安を煽って耳目を集める商売。
10:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:58:47.12 ID:YCbUmeEW.net
50年後、誰の費用でこのマンションを取り壊すのん？？
ほんま未来に借金作りすぎ
11:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 11:59:08.85 ID:200weOco.net
オリンピック決定で便乗値上げした分、
落差が大きくなり酷く下落するように見える。
実際は緩やかに下げるだろうが、不動産屋は売れないとか言うんだろうな。
自業自得。勝手に苦しめ。
12:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:00:32.84 ID:GwEsOcM4.net
小型住宅を土地付で数百万が妥当でしょうｗ
13:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:01:10.59 ID:rNjngYIW.net
おまいらゲンダイだぞ
15:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:01:54.23 ID:I4Fk77MN.net
＞『戦犯』
誰と戦っているんだ
16:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:02:34.45 ID:ODoaJeDZ.net
ゲンダイか言うなら、意外と大丈夫なんだろな
17:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:02:47.37 ID:am7qcTEE.net
マンションなんて富裕層の腰掛や投資のためのものでしょ
定住する住宅として購入するのはどうかしてる
18:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:03:38.15 ID:ZpnzzGAl.net
未来を担保に擦りまくるぜいっ！
セイッセイッ！
黒田
19:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:06:00.12 ID:YDnrQaSl.net
で、「2020年問題」って、結局何のこと？
それがパンドラの箱だという文脈も追えなかった。
ちょっとぼくには難しすぎる文章。お金払って買ったのでなくて良かった。
20:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:08:04.80 ID:AwkYQItQ.net
結構都心部不動産は値上がりしそうだな
21:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:10:23.14 ID:/6mcAIIt.net
人口が減るんだから土地は余る
土地が余ったら、地価は安くなるし
敷地の広い家、間取りの大きなマンションが増えて
高度成長期に作られたウサギの寝床は価格が下る
家賃や売家の価格が下がって困る人達もいるが
日本人の生活を貧しくしてきたのは受験のための教育費と住宅ローン
この負担が小さくなれば、内需拡大になるし
日本人の生活が劇的に豊かになる。
家賃が安くなったら高齢者の負担は軽くなるだろ
中小企業の経営にもプラス
困るのは土地を担保に金を借りる時だと思うが
高度成長期じゃないんだから、そんなリスクの高い経営はしないだろ今時
なんでマスコミはこのメリットを報道しないんだ。
28:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:18:14.12 ID:am7qcTEE.net
>>21
よっぽどの田舎じゃない限り土地の需要は変わらんよ
ウサギ小屋よりも土地が分離できない老朽化マンションの方が資産価値が暴落するのは自明の理
>>21
よっぽどの田舎じゃない限り土地の需要は変わらんよ
ウサギ小屋よりも土地が分離できない老朽化マンションの方が資産価値が暴落するのは自明の理
37:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:28:31.05 ID:Np1tje4H.net
>>28
そうとも言い切れない。駅前シャッター街なんてのは地方に行けば幾らでもある。
土地でも資産価値が期待できるのは一等地だけだよ。
ちょっと離れた住宅街はリスキーだな。
>>28
そうとも言い切れない。駅前シャッター街なんてのは地方に行けば幾らでもある。
土地でも資産価値が期待できるのは一等地だけだよ。
ちょっと離れた住宅街はリスキーだな。
143:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 18:00:48.08 ID:wJB62350.net
>>21
東京はロンドンやニューヨーク、シンガポールや香港に比べるとまだまだ低いんだよ、経済を考えたらニューヨークレベルまで地価は上げ続けないといけない
でもアメリカや中国は
日本でいう大阪や名古屋みたいなとこにみんな住んでるから問題ないんだよ
ニューヨークや香港みたいなとこは起業家と移民しかいないのよ
日本も東京は起業家と移民のみで、オリンピックも地価を上げ続ければOK
東京から大阪や名古屋に企業本社を移転させ
高くなった不動産を売れるから社員も問題はないく移住できるし
>>21
東京はロンドンやニューヨーク、シンガポールや香港に比べるとまだまだ低いんだよ、経済を考えたらニューヨークレベルまで地価は上げ続けないといけない
でもアメリカや中国は
日本でいう大阪や名古屋みたいなとこにみんな住んでるから問題ないんだよ
ニューヨークや香港みたいなとこは起業家と移民しかいないのよ
日本も東京は起業家と移民のみで、オリンピックも地価を上げ続ければOK
東京から大阪や名古屋に企業本社を移転させ
高くなった不動産を売れるから社員も問題はないく移住できるし
22:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:11:06.90 ID:3Xvf9nYQ.net
一等地の優良物件を探してるから早く売ってくれ！という作文だった。読んで損した。時間返せ！
23:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:11:38.82 ID:nDnapuRo.net
東京でそれなら田舎の不動産の価値0円になるってことか？
25:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:15:54.62 ID:bQOsCPTA.net
>>23
東京のマンションが異常にバブってて暴落のダメージが飛びぬけて大きいということだぞ
>>23
東京のマンションが異常にバブってて暴落のダメージが飛びぬけて大きいということだぞ
47:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:36:24.86 ID:TApEeeUL.net
>>23
田舎の土地なんて、すでに固定資産税喰うだけの負債になってるだろ
>>23
田舎の土地なんて、すでに固定資産税喰うだけの負債になってるだろ
24:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:14:56.03 ID:pI1drvsP.net
マンションて実質前払いの賃貸と同じだから。
29:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:19:01.69 ID:OQl/NTsZ.net
管理不全で無価値になるマンションは増えるだろうな、しかし、それは同時に
新しい需用を生み出すということでもある。単純な需要の更新に加えて管理に
特化した物件の需要も出るだろう。損するヤツは出ても市場全体の状況は
あんまり変わらん。人口減少分くらいの影響しかないから、結局、東京では軽微。
30:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:19:07.74 ID:y/9IyQ6G.net
ネットと道路整備、物流が整ってるんだから、県庁所在地の地方都市が安心して暮らせる。
大都市は、スラム化する可能性があるし、戦争勃発時にはテロなど攻撃の対象地になる。
相場は上がるだけ上がったから、後は下がるだけ。
地方都市の中古戸建にしとけ。
・
31:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:19:57.14 ID:TMbPInQ0.net
人減るのに家（）とかいつまでも高く売れると思ってる奴ｗ
移民賛成派とかはこういう希少価値で生きてきたゴミｗ
32:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:20:51.41 ID:4nmfkGGv.net
地方より首都圏のほうが高齢化速度が急激なのは総務省も言ってるわな
だから老人を田舎の病院送りにする案が出てるわけで
33:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:21:40.93 ID:ZRBGs/UB.net
こういう話が出てくると、経験的にはマンションの価格はますます上がるよ
35:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:25:46.94 ID:pI1drvsP.net
>>33
2020年以降は都心部でも人口減始まるんだぞ。
人口減少してるのに土地価格上がるのって、新幹線や高速通るって
いう特別パターンのぞいて聞いたこと無いが。
>>33
2020年以降は都心部でも人口減始まるんだぞ。
人口減少してるのに土地価格上がるのって、新幹線や高速通るって
いう特別パターンのぞいて聞いたこと無いが。
42:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:32:14.14 ID:OQl/NTsZ.net
>>33
もう、ピークは過ぎたな。ここ一ヶ月で売り物件の数が一割強増えてる
ちょっとビビるペース、一時的なものではあろうけど、このペースが続いたら即暴落
>>33
もう、ピークは過ぎたな。ここ一ヶ月で売り物件の数が一割強増えてる
ちょっとビビるペース、一時的なものではあろうけど、このペースが続いたら即暴落
43:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:32:27.80 ID:EBnELZ+O.net
>>33
いいセンスしてる。
俺も上がると思う。
支那人が日本になだれこんでくる。
>>33
いいセンスしてる。
俺も上がると思う。
支那人が日本になだれこんでくる。
132:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 17:40:35.75 ID:CpBDwiZw.net
>>43
それって、トーキョーにスラム街、マフィア通りが出来るってことじゃないですか
>>43
それって、トーキョーにスラム街、マフィア通りが出来るってことじゃないですか
36:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:26:24.04 ID:eQuHJDzP.net
現実から目を背けてるアホがかなりいるな
38:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:29:36.24 ID:2qF0CE8Y.net
人口減ろうが不動産価格は据え置き
むしろ上がるわ
全く売れない不動産と高齢者の賃貸暮らしが20年後に記事になる
39:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:31:24.44 ID:Np1tje4H.net
現在、所有してる不動産を手放して
いつ賃貸生活に移るか、その辺の見極めが難しそうだな。
40:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:31:49.98 ID:T/kl3a2H.net
横浜、船橋、大宮みたいな中堅都市ですら衰退がやばい
41:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:31:50.25 ID:MI4hgfoy.net
スラム化したらその周辺の地価が下がりさらに治安悪化の無限ループですか？
44:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:32:36.66 ID:3Xvf9nYQ.net
まあ、今は資材の高騰から土地とは関係なく家やマンション値段が上がってるから買い時ではないのは確か。
都内で買うなら10年前に買っとけ。
賃貸も軒並み上がってるから得ではない。
何事もチャンスはあるから自分でしっかり見極めて自分の求めた環境の住宅を購入すると良いよ。
45:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:34:20.16 ID:I2l2x3HZ.net
中国人が廊下とかにツバやタンを吐くのはガチ、前住んでいた賃貸マンションがそうだった。
上階のベランダから、中庭にタバコの吸殻を捨てるとかも普通で在り得ないと思った。
地声の大きさが段違いに大きいのか、普通の会話ですら怒鳴り声みたいに聞こえたｗｗｗ
46:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:35:09.20 ID:EBnELZ+O.net
今はボロマンションを積極的に買うのが正解。
必ず対策される。
48:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:36:44.37 ID:ryYgqFKf.net
仕事場が都心にあるから暴落すれば買う。
ま、そううまくは下がらんだろう。
50:名刺は切らしておりまして 2015/10/25(日) 12:44:53.03 ID:3Xvf9nYQ.net
>>48
うちらが生きてるウチに手頃な値段まで下がる事はないと思うな…
インフレが起きれば値上がりする可能性はあるだろうけど資産価値としては不特定要素が多すぎて難しいね。
まあ、資産の分散管理が良いと思うよ。民主党のおかげでユーロ、ドルが格安で手に入ったから凄いラッキーだった。
後は日本が沈んでも問題ないし、ユーロが沈んでもドルがあるし、ドルが沈んでも円がある。
円安で少しドル切り崩してどこに投資するか考え中。
>>48
うちらが生きてるウチに手頃な値段まで下がる事はないと思うな…
インフレが起きれば値上がりする可能性はあるだろうけど資産価値としては不特定要素が多すぎて難しいね。
まあ、資産の分散管理が良いと思うよ。民主党のおかげでユーロ、ドルが格安で手に入ったから凄いラッキーだった。
後は日本が沈んでも問題ないし、ユーロが沈んでもドルがあるし、ドルが沈んでも円がある。
円安で少しドル切り崩してどこに投資するか考え中。
